Novità cedolare secca: occhio se affitti casa

Quali novità per la cedolare secca, i cambiamenti introdotti dalle legge delega sul fisco recentamente approvata

canone immobili uso non abitativo
Locazione casa (Foto Adobe – pensioniora.it)

Tra le altre novità introdotte dalla legge delega sulla riforma fiscale ne emerge una che riguarda il mercato immobiliare che prevede la possibilità di “estendere il regime della cedolare secca alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo ove il conduttore sia un esercente un’attività d’impresa, un’arte o una professione“.

Si pensa quindi di applicare anche agli immobili a uso non abitativo il regime sostitutivo dell’Irpef introdotto qualche anno fa, con aliquota pari al 21 per cento del canone di locazione che in alcuni casi, in base ad accordi di tipo comunale, può essere ridotta fino al 10 per cento. Gli affitti sono a base concordata con accordi tra associazioni dei proprietari e degli inquilini. Nella legge passata in Parlamento poi è stato introdotto poi un requisito per il locatario che deve essere un esercente di impresa, di arte e di professione.

Cedolare secca i cambiamenti

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Locazione casa (Foto Adobe – pensioniora.it)

Si tratta di una tassazione proporzionale molto attesa per questi affitti sia dagli esercenti che dai proprietari. Infatti è ormai opinione comune che un eccesso di tassazione su questi ultimi determina delle conseguenze nefaste anche per i conduttori, a partire dai canoni di affitto più elevati e difficoltà di incontro tra domanda e offerta nel settore immobiliare.

Il reddito da locazione ha, secondo alcuni, delle caratteristiche che lo distanziano da altre forme reddituali e che giustificano una tassazione diversa. Gli elementi peculiari sono gli oneri di manutenzione del bene e i vincoli contrattuali dell’immobile. Infatti nel 2014 si stabili con un decreto legge di disciplinare gli affitti con canone superiore ai 250mila euro all’anno i termini e le condizioni del rapporto contrattuale, in deroga all’equo canone, aumentando l’autonomia privata.

“L’attuale disciplina vincolistica limita la libertà delle parti di regolare liberamente il rapporto, predeterminandolo in molti elementi essenziali… Tali rigidità rendono meno appetibili gli investimenti nel mercato italiano rispetto ai mercati esteri e costituiscono un freno allo sviluppo del mercato delle locazioni commerciali e degli immobili ad uso turistico”. Riportava la relazione di accompagnamento del decreto legge del 2014.

Cambiamenti normativi negli affitti concordati

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Locazione casa (Foto Adobe – pensioniora.it)

La novità della legge delega segue un esperimento introdotto nel 2019, quando l’opzione della cedolare secca al 21 per cento fu prevista per i contratti firmati in quell’anno e solo per i locali commerciali di categoria catastale C1 e con superficie fino a 600 metri quadrati. Ora si attende che le proposte varate con la legge delega diventino norma a tutti gli effetti con i decreti delegati.

Ci saranno molti elementi da chiarire: dai contratti nuovi o in essere agli immobili interessati, dall’aliquota prevista alla distinzione con la cedolare secca per le unità immobiliare a uso abitativo. Per queste è prevista la rinuncia del proprietario per la durata della cedolare, all’aggiornamento del canone di affitto, anche se possibile per contratto.

Nel caso degli affitti per uso non abitativo, una clausola del genere renderebbe svantaggiosa la nuova tassazione (la durata delle locazioni a uso non abitativo è di 12 – 18 anni con meccanismi che impediscono per i proprietari la possibilità di chiudere i contratti di affitto anche dopo questi lunghi periodi.

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